Hauskauf - Vorauszahlung? Dringend geschlossen

[Davidoff12]

Hallo zusammen,

ich habe eine wichtige Frage zu einem Hauskauf. Das Ganze ist auch ziemlich dringend und ich wäre froh, wenn ich von Euch schnellstens Ratschläge und Tips bekomme.

Folgende Situation. Mein Vater hat sich hier in der Nähe ein Haus angesehen und mündlich zugesagt, dass er es kaufen will (Kaufpreis 50.000 Euro). Es ist noch einiges daran zu machen - klar bei dem Preis. Das Haus wird von privat verkauft und nicht über einen Makler.

Nun das Problem:
Der Verkäufer sagte mir gerade am Telefon, dass einige Interessenten da sind. Er will eine Anzahlung von 5.000 Euro haben, dann wäre für ihn klar, dass wir das Haus dann auch bekommen (Notartermin wird dann festgelegt.) Mein Vater hat das Geld im Moment aber noch nicht, weil sein altes Haus auch gerade beim Verkauf steht. Der Vertrag wird die Woche unterschrieben und ca. 4 Wochen später hat er dann auch genug Geld. Und ich müsste es auch irgendwie zusammen kratzen. Mit Mühe und Not, aber es würde gehen.

Ich möchte aber auch nicht 5.000 Euro ins Blaue überweisen und dann mit nichts dastehen.

Meine Fragen:
1. Ist sowas überhaupt üblich?
2. Wie kann ich mich absichern? Vorvertrag oder was ähnliches?

Würde mich über schnelle Antworten freuen.

Danke und Gruss
Davidof12

 

[luwi]

Ich würde alles notariell festlegen! Keine Zahlungen ohne Notar! Termin machen, dort alles besprechen( (Zahltermine, Schlüsselübergabe, ...), Kaufvertrag ausklamüsern und erst dann zum festgelegten Zeitpunkt bezahlt.
Auf eine Vorrauszahlung würde ich mich nicht einlassen, das kann auch schief gehen und ist normalerweise nicht üblich.

 

[goz4]

Hallo,
da wäre ich auch vorsichtig einem Wildfremden einfach Geld zukommen zu lassen. So etwas kann doch sicherlich auch problemlos über einen Notar geregelt werden. Dann bleibt das Geld auf einem Treuhandkonto und der Verkäufer hat auch eine Sicherheit.

Gruß

goz4

 

[Saint Nicolas]

Hallo Davidoff,

also mir kommt das Ganz sehr suspekt vor.

Üblich ist das nicht; generell macht man einen Notarvertrag und regelt das Finanzielle über die Hausbank.

Ein Vorvertrag bringt nicht viel. Wenn sich die ganze Sache im Nachhinein als Fake herausstellt, bleibst Du auf den EUR 5.000 sitzen.

Für meinen Geschmack ist der Ablauf unseriös, wer weiß, ob er von den anderen Interessenten nicht ebenfalls EUR 5.000 haben will?

Ich würde da ohne notariellen Vertrag nichts vorab zahlen. Zudem würde ich einmal Erkundigen über den jetztigen Eigentümer einholen (Grundbuchauszug etc).

Wenn der Eigentümer sich auf den rechtlich vorgeschriebenen Weg über die notarielle Beurkundung nicht einlässt, würde ich die Finger davon lassen, das riecht schon nach Ärger.

Gruß
SaNi

 

[BlaBla05]

Vorsicht, es ist absolut unüblich vorauszahlungen zu leisten !!!

Im Gegenteil, ein Hauskauf erfolgt Zug um Zug

Zuerst setzt der Notar den Kaufvertrag auf, dann wird der Grundbuchauszug eingeholt und festgestellt, ob das Grundstück (das Haus selber hat keinen Wert weil zum Grundstück gehörig) schuldenfrei oder mit Hypothek etc. belastet ist.

Dann wenn alles passt und beide Parteien sich einig sind wird der Kaufvertrag unterschrieben ... der Notar veranlasst dann die Grundbuchänderung auf den neuen Besitzer ... wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist, dann fordert der Notar zur Zahlung der vereinbarten Kaufsumme auf ... wenn bezahlt (Verkäufer bestätigt es dem Notar) dann ist der Kaufvertrag erfüllt und du erhältst den Grundbuchauszug

Man kann auch nicht mehr vom Kauf zurücktreten, wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist.

Alles was vor dem Gang Notar läuft kann nicht so einfach in den Kaufvertrag übernommen werden ... im schlimmsten Fall ist der Verkäufer pleite und nicht pfändbar ...

Ein Risiko für den Verkäufer besteht übrigens nicht, für die Notarkosten muss immer der Käufer aufkommen also was soll diese ominöse "Sicherheitsleistung" ???

 

[Davidoff12]

ich habe sowas auch noch nie gehört und bin mir ja auch absolut unsicher. Darum frage ich hier ja auch nach Meinungen und wissen.

Ich werde auf jeden Fall noch mal drüber schlafen. Am Donnerstag treffe ich mich mit der Frau, die dafür zuständig ist und dann werde ich erst nochmal mit ihr reden.

Wie könnte ich den raus finden, wer aktuell im Grundbuch steht? Komme ich so leicht an die Daten ran?

Gruss
Davidoff12

 

[muesli]

Moin Davidoff12

Selbstverständlich liegt es auch im Interesse eines Verkäufers,
bei mündlichen Zusagen Sicherheiten zu verlangen.
Andere Interessenten können ja auch schnell mal abspringen,
eine Besichtigung absagen
bzw. bei Interesse Euch sogar auch überbieten.

Mein zuletzt erworbenes Eigentum habe ich u.a auch mit einer vorher vereinbarten Anzahlung gekauft.
Allerdings kannte ich den Verkäufer um ein paar Ecken ...

@ BlaBla05
Es soll immer mal vorkommen, dass alles in Ordnung ist,
der Verkäufer aber trotzdem in einer finanziellen Klemme ist,
die zeitiges Handeln seinerseits erfordert.
Je nach Bundesland kann nämlich dein beschriebenes Prozedere, welches ja grundsätzlich völlig richtig ist, sich Wochen bzw. Monate lang hinziehen.
Das gilt neben anderem vor allem ja auch für den Grundbucheintrag, der zuletzt die Ansprüche des Käufers am erworbenen neuen Eigentum erst rechtlich zementiert.

Es wäre aber grundsätzlich eh hilfreich, so etwas gleich im Beisein eines Notars (des beiderseitigen Vertrauens) zu besprechen
und gegebenenfalls auch in seinem Beisein diesen (Privat-)Vertrag über eine Anzahlung zu unterzeichnen.
Zudem könnten dann auch gleich die Modalitäten der Verrechnung beim endgültigen Kauf einfliessen und geregelt werden.

Sprich:
Wenn ihr euch bereits über den Kaufpreis geeinigt habt,
steht doch einem sofortigen notariellen Besuch nichts im Wege,
bei dem auch die Anzahlung geregelt werden könnte.

Ohne jede Sicherheit, also Grundbuchauszüge bzw.- einträge, Nachweis der Identität, Checks, ob es anderweitige Vorbehalte und Eintragungen über Verbindlichkeiten des Verkäufers (Schufa etc.pp.) gibt,
würde ich allerdings bestimmt keine Summe blauäugig mal so überweisen

Schnell: Ja
Überstürzt: Bitte nicht

muesli

 

[Saint Nicolas]

Wie könnte ich den raus finden, wer aktuell im Grundbuch steht? Komme ich so leicht an die Daten ran?

Generell stellt eigentlich der Noch-Eigentümer den potentiellen Käufern entsprechende Dokumente zu Verfügung (Grundbuchauszug, Flurplan).

Alternativ kannst Du beim Grundbuchamt Einsicht beantragen.

 

[Davidoff12]

so, mir raucht der Kopf. Ich muss jetzt erst mal drüber schlafen.

Danke schon mal für eure zahlreichen Antworten. Und schreibt ruhig weiter

Bis morgen früh in aller Frische

Gruss
Davidoff12

 

[freefloating]

Hallo Davidoff12
Ich konnte nun nicht alles lesen, ich müsste eigenlich schon im Bett sein, aber die Beiträge von muesli und SaNi finde ich recht differenziert. Sei einfach vorsichtig und lass dir bei einer Vorauszahlung auch eine Sicherheit geben.

Gruss freefloating

 

[yuhu]

Bei neuen Bauvorhaben, die über den Bauträger oder Makler abverkauft werden sind "Reservierungszahlungen" (falscher Begriff, aber verständlich) durchaus üblich.
Springt man ab, ist das Geld futsch. Ansonsten wird es beim Kauf verrechnet.

Rein privat ist die Sache natürlich schwieriger.
Da wäre z.B. noch ein Treuhandkonto eine Option. D.h. das Geld wird bei einem Notar hinterlegt und ist nicht einfach weg. Natürlich hat allerdings der Verkäufer auch keinen direkten Zugriff darauf, wodurch dies nicht sehr attraktiv für ihn ist.

Fraglich für mich ist, warum erst später über diese Vorauszahlung gesprochen wird. Man sollte prüfen, was die Sorge des Abspringens begründet. Habt Ihr etwas übersehen. Hat der Eigentümer neue Mängel festgestellt?
Das muss nicht sein, aber wenn die Abwicklung nur noch Tage voraus liegt und plötzlich Dorderungen kommen, hat es etwas geschmäckle.
Denn wenn er Euch nicht traut kann er potentelle Käufer auch mal ein paar Tage hin halten.

Gruss
yuhu

 

[Sabine_M]

Bei allem Verständnis für den Verkäufer muss dieser aber auch die Sorgen des potentiellen Käufers verstehen. Mir ist noch nicht ganz klar, für was genau 5.000.- € zu zahlen sind und wie das Geld verrechnet oder zurückgezahlt wird. Die Konditionen müssen doch erst einmal auf den Tisch kommen. 10 % der Kaufsumme ist definitiv zu viel, wenn es lediglich eine verfallende Reservierungsgebühr sein soll! Wie auch schon von anderen angesprochen würde ich in keinem Fall etwas zahlen, bevor hier Klarheit besteht, alles schriftlich fixiert ist und das Geld sicher ist (Notaranderkonto?). Ist das Haus etwa mit Hypotheken belastet, die gleichzeitig mit dem Kauf auf den Käufer übergehen? Ist das Haus eventuell schon in der Zwangsversteigerung?
Mein Vorschlag wäre, erst einmal ein offenes Gespräch mit dem Verkäufer zu führen und sich in keinem Fall zeitlich unter Druck setzen lassen! (andere Interessenten gibt es im Rahmen von Verkaufsverhandlungen übrigens immer ). Das Grundbuch ist öffentlich, aber ich würde diese Unterlagen vom Verkäufer fordern.

 

[pate]

überweis KEIN geld!!!!

geh mit dem verkäufer zum notar oder rechtsanwalt und lass es dort regeln(geldübergabe,kaufvertrag usw.)

nichts ins blaue überweisen, schon garnicht, wenn ihr euch das neue haus nicht leisten könnt, da das alte haus nicht verkauft ist.

pate

 

[Konradin]

Bei allem Verständnis für den Verkäufer muss dieser aber auch die Sorgen des potentiellen Käufers verstehen.

Falsch, muß er nicht. (Zumindest solange es genug potentielle Käufer gibt.)

Dem Verkäufer geht es primär nicht darum, die Ansprüche potentieller Käufer zu befriedigen, sondern darum, sein Haus zielstrebig zu verkaufen und dabei einen guten Preis zu erzielen.

Es ist sein Interesse, daß er eine Anzahlung bekommt, damit er nicht plötzlich dumm dasteht, wenn der Käufer plötzlich abspringt, nachdem er den anderen potentiellen Käufern bereits abgesagt hat. Ebenso ist es natürlich sein Interesse, daß der Käufer solvent genug ist, sich das Haus auch wirklich leisten zu können.

Da man Hausverkäufe üblicherweise ohnehin per Notar erledigt sollte es eigentlich kein Problem darstellen, unverzügliche einen Notartermin in Anspruch zu nehmen, um dort die Modalitäten des Eigentumsübergang Zug um Zug festzulegen, was auch die Höhe und die Art der Anzahlung einschließt.

Gegebenenfalls könnte man auch ein Treuhänderkonto seitens des Notars in Anspruch nehmen, auf der die Anzahlung solange 'geparkt' wird, bis der neue Grundbucheintrag steht. Der Verkäufer hätte dann zwar vorher noch keinen Zugriff auf die Anzahlung, aber zumindest eine Sicherheit, der Käufer hingegen hätte die Sicherheit, daß sein Geld erst dann unwiederbringlich weg ist, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Aber wie und was man tut sollte man ohnehin eher mit einem Notar als hier im Forum besprechen.

Viel Glück mit dem neuen Haus, Konradin

 

[Zweistein]

2. Wie kann ich mich absichern? Vorvertrag oder was ähnliches?

lasst euch eine (auflassungs)vormerkung ins grundbuch eintragen. sollte recht schnell erledigt sein. dannach kannst du bedenkenlos das geld überweisen. vorvertrag wäre ohne notar sinnlos.

 

[muesli]

Jep
Zweistein's ausgezeichneter Tipp

"eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen"

hatte ich in der Eile vergessen noch zu erwähnen
Auch das war ein erster Schritt bei meinem Kauf,
da ich schon vor der endgültiger Eintragung ins Grundbuch mit Renovierungen beginnen wollte.

Aber auch eine Auflassungsvormerkung kostet etwas Zeit
wenn auch wesentlich weniger als z.B. eine endgültige Grundbucheintragung

Und auch das macht man normalerweise über einen Notar

Wie hier bereits ja recht differenziert dargestellt wurde,
kollidieren beim Kauf/verkauf immer die Interessen beider Seiten.

Von daher MÜSST ihr euch schon mal gemeinsam hinsetzen,
bestenfalls danach sofort zum Notar um alle Schritte koordiniert und so zügig wie möglich abwickeln zu können.

Drängen lassen würde ich mich aber auf gar keinen Fall (ohne Absicherungen),
denn so etwas deutet IMMER auch auf nachfolgende Probleme hin

muesli

PS
Auch Notare haben meist einen gesteckt vollen Terminkalender,
auch wenn es nur um ein beratendes Vorgespräch geht.
Der Verkäufer sollte dann dazu mindestens Perso und Grundbuchauszug mitbringen.

Und auch wenn dir jetzt schon der Kopf raucht, Davidoff12,
kommen eh noch genügend andere Sachen hinzu.
Ergoogle einfach mal einige genannte Fachbegriffe
UND erkundige dich auch, wie lange alle zwingend notwendige, schon erwähnte Abläufe in eurem Bundesland bzw. (Regierungs-)Bezirk Gerichtsstand/Grundbuchamt normalerweise dauern (können).
Denn ein Grunderwerb ist eben nicht mit einem Autokauf zu vergleichen,
egal um welche Summen es letztlich geht

 

[Zweistein]

ist länger her (daher mit vorsicht zu geniessen) :

1. schützt eine vormerkung nicht schon vor ihrer eintragung ?
2. ist das nicht grade sinn und zweck einer vormerkung ?
3. dass das nur ein notar kann, wage ich ernsthaft zu bezweifeln

 

[muesli]

@ Zweistein
Bin definitiv kein Jurist wie Du
Insofern sagte ich ja auch schon "normalerweise"....
Also klar,
3. für eine Vormerkung braucht es nicht zwingend einen Notar
Aber warum sich selbst erst umständlich einarbeiten bzw. eine zusätzliche Horde an Juristen bzw. anderer Immo-Fachleute beauftragen...
Kommt halt immer auf den jeweils speziellen Fall an...

1.
Da bin ich mir jetzt (auch) nicht bezüglich eines (all)umfassenden Schutzes nicht so ganz sicher
Ich verstehe dich jetzt aber so, dass
eine Auflassungsvormerkung vor einem vollzogenen Kaufvertrag bzw. einer Grundbucheintragung schon Schutz verspricht, sofern alle anderen Eventualitäten noch nicht rechtsgültig ausgehandelt, abgeschlossen und eingetragen wurden

2. Den Sinn und Zweck verstehe ich u.a. auch dahingehend,
dass einerseits eine gewisse Verbindlichkeit und Rechtssicherheit bzgl. des Kauf/Verkaufs zwischen Käufer/Verkäufer besteht;
dass aber auch andere eventuell relevanten Schritte, die auch mit einem Grunderwerb einhergehen können (z.B. Bauherrenhaftpflicht, Investitionen wie z.B. erwünschte Renovierungen) etc.pp. damit, allerdings auch nicht ohne klare (schriftliche) Absprachen, schon vor Grundbucheintragung angegangen werden können.

Aber, wie alles hier onboard
OHNE Gewähr
Rechtliche Beratung ist bei Davidoff12 auf jeden Fall von Nöten

muesli

PS
Das hier Beschriebene enthebt aber auch keine Seite davor,
die Bonität der jeweilig anderen Seite zu checken.
Bei mir reichte dazu ein Kontoauszug und eine Erklärung, bei anderen wird's auch da schon manchmal komplizierter

 

[Ykcalb]

vieles wurde bereits geschrieben, das meiste davon ist auch richtig.
Die Sache ist relativ einfach: Eine Anzahlung (mit entsprechenden Sicherheiten) macht eigentlich nur Sinn wenn aus irgend welchen Gründen der Notartermin für längere Zeit nicht stattfinden kann. Ansonsten, also auch in deinem Fall, entsteht die geringe Frist, die ihr aktuell zum Verkauf eures alten Hauses benötigt von ganz allein durch die Bearbeitungszeit der Ämter bei der Umschreibung des neuen Hauses. In eurem Fall ist eine Anzahlung nicht notwendig da ihr euch ja schon für das Haus entschieden habt. Ihr braucht also nur sofort zum Notar zu gehen und den Vertragsentwurf in Auftrag zu geben, was mit eurer Unterschrift besiegelt wird. Von diesem Punkt an kann der Verkäufer sich auch ohne Anzahlung relativ sicher fühlen da hier die ersten Kosten für den Käufer entstehen und das macht ja keiner aus Spaß. Sollte er denoch darauf bestehen, kann das ganze in den Vertrag mit eingearbeitet werden. Der Notar holt sich für den Vertragsentwurf die Grundbuchauszüge und muß darauf hinweisen wenn dort was nicht stimmt (z.B. Zwangsversteigerungsvermerk), insbesondere bei Vorrauszahlungen. Hierbei vergehen i.d.R. schon die ersten 2 Wochen. Sitzt ihr dann mit dem fertigen Vertrag zur Unterzeichnung beim Notar beginnt die nächste Etappe. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung (bei uns geschieht dies prinzipiell) und holt alle Notwendigen Genehmigungen ein, z.B. Vorkaufsrecht der Stadt, oder Wasserbehörde oder andere vorgeschriebenen Zustimmungen, könnte territorial unterschiedlich sein. Dabei können weitere 4-12 Wochen vergehen (je nachdem wie schnell die Behörden sind). Ist dies alles geschehen sind die Vorraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt. Dies teilt der Notar beiden Parteien schriftlich mit. Nun beginnt die eigentliche Zahlungsfrist welche vorher im Vertrag zwischen beiden Parteien ausgehandelt wurde auch hier sind 4 Wochen oder mehr durch aus möglich. Wird diese Frist auch noch überschritten platzt nicht gleich der ganze Vertrag sondern es fallen Zinsen an welche der Verkäufer bekommt als Entschädigung.
Was ich mit dieser ausführlichen Beschreibung mitteilen möchte ist das es für euch keinen vernünftigen Grund gibt unnötig auf Zeit zu spielen und damit den Verkäufer zu verunsichern. Also auf und den Verkäufer zum Notar drängen das schafft Vertrauen, wenn er dann blockt ist was faul. Um eure Finanzen zu klären und die 50.000 zu beschaffen habt ihr mindestens 12 Wochen Zeit von dem Tag an wo ihr den Vertragsentwurf in Auftrag gebt bis zur Überweisung.

Amen

 

[BlaBla05]

Da wäre ich doch vorsichtig mit den 12Wochen ... bei Mir war letztes Mal alles innerhalb 3 Wochen erledigt ...

 

[Davidoff12]

Hallo zusammen,

so nur mal ein kurzes Feedback von mir. Nicht, dass ihr denkt, das
interessiert mich alles nicht mehr. Ich lese fleissig mit, habe im Moment aber
nicht grossartig Zeit.

Ich treffe mich heute Abend mit dem Verkäufer und werde so einiges
nochmals mit ihm besprechen. Mal schauen, was dabei raus kommt. Zumal ich
mittlerweile erfahren habe, dass das Haus noch zusammen mit einem anderen
Gebäude auf einem "Flur" steht und somit noch einige Zusatzkosten auf
meinen Vater kommen würde.

1. Müsste alles neu ausgemessen werden, damit das Haus eine eigene
Flurnummer bekommt.

2. Müsste ein separater Wasseranschluss zum Haus gelegt werden mit
eigener Wasseruhr.

3. Müsste auch ein separater Stromanschluss von der Strasse zum Haus
gelegt werden, auch wieder mit eigenem Zähler.

Viele Dinge, die da noch hinzugekommen sind. Somit ist das Haus schon bald
kein Schnäppchen mehr. Ich werde mit meinem Vater nochmal über alles
reden und dann entscheiden wir, was zu tun ist.

Ich danke Euch allen auf jeden Fall für Eure zahlreichen Tips und Ratschläge.

Ich gebe dann wieder Feedback, wies weiter geht und falls ich noch wissen
sollte

Gruss
Davidoff12

Wenn das so weiter geht, dann

 

[BlaBla05]

Rechne mal so mit:

1.500,- € für die Grundstücksteilung
ca. 5.000,- € für die Hausanschlüße von den Versorgern
ca. 2.000,- € für den Restanschluß/Umbau im Haus ab Zähler (wenn nicht noch mehr erneuert werden muss)

Frag auch mal nach Kanalanschluß !!!

Wenn du keinen eigenen Hast brauchst du auch vom Restgrundstücksbesitzer eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit !!!

 

[Davidoff12]

wir haben auch schon einige Anrufe getätigt und sind so bei ca. 10.000 Euro gelandet (gut gerechnet).

Danke für den Tip mit dem Kanal! Werde ich auch mal noch fragen.

Gruss
Davidoff12

Edit: so, und hier mein Schlussbericht. Nachdem wir gestern nochmal das Haus angesehen haben und noch gesagt bekommen haben, was denn noch so alles ansteht und zu machen ist, haben wir kurzerhand abgesagt und lassen das besser gehen. Zuviel, worüber anfangs nicht gesprochen wurde und immer mehr Mängel entdeckt. Somit hat sich das hier erledigt und kann zu gemacht werden.

Danke euch allen nochmal!